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                • <房产篇> 律师帮你解读房地产面积?
                • 资讯类型:城市规划  /  更新时间:2014-06-04  /  浏览:1936 次  /  

                很多人在购房时,对各种说法的面积概念不清楚,对于各种面积概念之间的关系也分不清楚。

                 

                  有关房屋面积的概念主要有包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。 
                建筑面积:
                  在房屋销售时,也称销售面积。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

                使用面积:
                  指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

                共有建筑面积:
                  指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

                产权面积:
                  指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。
                  
                  建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积
                  
                  套内建筑面积=套内房屋的使用面积面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

                套内房屋使用面积:
                  为套内房屋使用空间的面积,包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。

                套内墙体面积:
                  套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积,各套之间的分隔墙按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

                套内阳台建筑面积:
                  封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

                十二种情况不计入建筑面积: 
                  
                  根据《房产测量规定》及建设部最新的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记的关问题的通知》(以下简称《通知》),以下12种情况不能计入房屋建筑面积:

                  1、层高(高度)在2.20米以下(不含2.20米)的房屋和斜面结构屋顶,不计入建筑面积;

                  2、楼梯下方空间,楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积;

                  3、公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积;

                  4、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积;

                  5、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室;

                  6、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷;

                  7、房屋之间无上盖的架空通廊;

                  8、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;

                  9、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台;

                  10、利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋;

                  11、活动房屋、临时房屋、简易房屋;

                  12、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝;

                房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按《通知》的规定执行:

                  1、外墙墙体。同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理;

                  2、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积;

                  3、变形缝。与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积;

                  4、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积;

                  5、室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算;

                  6、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。


                 哪些算入公摊面积? 
                   
                  共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室 、值班警卫室等,以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 
                  共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

                  独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都不计入建筑面积。

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